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建设工程优先受偿权的适用条件

2019-4-19

1.建设工程承包人必须依照合同约定履行了全部义务。建设工程必须按期完工,并经验收合格。因为建设工程只有在竣工验收合格的情况下,合同债权的数额才能确定,发包人方能按照约定支付工程价款。验收不合格,发包人不仅有权拒绝支付工程价款,而且有权要求承包人承担违约责任。如果建设工程承包人一方存在其他违约行为,发包方因此行使抗辩权,未按约定支付价款的,承包人不得行使优先受偿权。

2.建设工程承包人行使先行催告权。发包人未按照约定支付价款的,承包人不能直接将该工程折价、拍卖,而应当催告发包人在合理期限内支付价款。合理期限双方有约定的,可以从约定;没有约定的,笔者认为可参照建筑工程施工合同示范本文中有关支付工程价款的约定,15天至60天均属于合理期限。发包人逾期不支付的,建设工程承包人有权行使优先受偿权。催告发包人支付价款有利于敦促对方按照诚实信用原则主动履行合同义务,最大限度降低交易和维权成本。

3.符合法律规定的实现程序、方式。《批复》第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照合同法第二百八十六条的规定,认定建筑工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。可见,实现优先受偿权的司法程序有两种:一是房地产纠纷案件审判程序,承包人应在诉讼过程中明确提出要求优先受偿的诉讼请求;二是案件执行程序,在申请执行程序中仍可作为明确请求提出。故优先受偿权不应按照民事诉讼法特别程序之实现担保物权案件处理。优先受偿权的实现方式有两种,即“承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖”。

4.建设工程优先受偿权的行使期限。建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。该六个月期限为行使优先受偿权的除斥期间,并非行使债权请求权的诉讼时效期间,因此属于不变期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

5.建设工程优先受偿权的限制。根据合同法和《批复》的规定,建设工程优先受偿权虽赋予了承包人优于抵押权人和其他债权人受偿的权利,但其行使也应有所限制:一是不属于“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的”建设工程,主要包括公益性质、特殊工程、保密性工程,如公共道路、国家机关办公楼、军事设施、机场、车站等。这些设施不能被拍卖或折价,否则将影响社会公共利益。二是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。司法解释的这一规定表明,最高院在建设工程企业利益和消费者居住权冲突时,更倾向于优先保护普通消费者的居住权。三是建设工程价款包括承包人为建设应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括因发包人违约所造成的损失。