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商品房买卖合同纠纷法律适用

2019-4-19

市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高,极大地活跃了房地产市场的交易,持续,升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力,但消费者协会的统汁资料表明,商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一,已经成为社会关注的焦点。特别是随着商品房买卖市场日益活跃,一种新型的房屋销售制度——商品房预售应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”,相对于一般的现房交易,该种销售方式有利于房地产开发商吸收资金,对于解决开发建没资金不足问题超着重要作用,但是,商品房预售也带来了销售市场较为混乱,纠纷层出不穷等现象,其中涉及逾期交房、逾期办证、集资房等等问题。

一、关于预售商品房的交付标准问题

在商品房购销合同纠纷中,关于预售商品房的交付标准问题争议较大,因为预售商品房的交付标准直接影响着认定商品房是否逾期交付、开发商应否承担逾期交房违约责任问题。下面我们通过一则案例来进行分析搽讨:

原告荀某、张某等买受人购买被告某房地产公司开发的商品房,双方合同关于“房屋交付”约定为:被告于2008年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告;双方还约定了逾期交房违约金标准,并签订补充协议约定:被告通知的交房期限视为已经交付;整个小区被告分二期开发,根据政府对本项目的规划,单独一期的房屋交付只能是单体竣工验收完毕后即视为符合交房条件,须等第二期房屋竣工验收后,小区房屋才能进行综合整体验lI叟,原告对此给予谅解和明确认可。合同签订后,原告向被告交清房款;被告在报纸上刊登交房公告通知业主2008年12月31日开始办理交房手续。原告前去接收房屋时认为不符合交房条件,与被告发生争议,双方交涉后于2009年3月陆续办理接收商品房手续。

该案涉及两个问题,一是商品房交房标准,二是商品房验收应理解为质量验收、项目竣工验收还是综合验收。我们的观点是:

1.经过验收的商品房方可交付使用。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第279条规定:“……建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第17条的规定和下列要求进行综合验收……”国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”从以

上规定中可以看出,商品房未经验收合格,不得交付使用。

2.预售商品房交付的法定条件应为通过综合验收合格。关于商品房交付的法定条件,上述法律法规一般规定为“验收合格”、“未经验收或验收不合格的,不得交付使用”,但对“验收合格”的标准是什么,是质量验收、项目竣工验收还是综合验收,并未明确规定。司法实践与理论界争论不休,主要有三种理解:第一,商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后,组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。第二,商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格(统称项目竣工验收)。理由是虽然国家规定一定条件下的住宅小区应当进行综合验收,但法律法规并未作出“未经综合验收,不得交付使用”的禁止性规定。第三,商品房的验收合格应指综合验收合格。我们认为,以我国现有法律法规的规定为依据,第三种观点更为合理。合同法、建筑法、建设工程质量管理条例中“建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用”的规定仅指工程质量验收,该条调整的是建没工程合同中发包人与承包人间的法律关系,并不是本案所涉商品房交房标准讨论的重点。我们认为,从购房合同的性质及购房人购买商品房的目的等多种因素考虑,以综合验收作为房屋的交付条件更符合合同目的,更能保护购房人的合法权益。且原建设部、国土资源部等七部委2002年联合发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》指出,“所有商品住宅开发项目,未经竣工综合验收不得交付使用”,进一步明确了商品房交付应以综合验收作为标准。

此外,因该案所涉小区系当地建设局招商的经济适用房开发建设项目,项目中一部分住宅由被告公司按普通商品房自行销售,具有一定特殊性,故斟酌考虑案件具体特殊情况后,法院确定由被告支付给原告自交房逾期之日起至小区供水、供电、道路设施配套施工验收完毕之日止的逾期交房违约金。

二、关于商品房逾期办证违约责任应如何认定问题

近年来,商品房购销合同纠纷案件中涉及逾期办理权属证书的日渐增多,尤其是最高法院颁布实施《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)以来,购房者纷纷对房地产业普遍存在的不按时办理权属证书问题提出权利主张,该类案件呈现群发性特点,占据法院审理商品房购销合同纠纷的较大比重。

【案例】原告赵某等买受人与被告某房地产公司签订合同约定:原告购买被告开发的用地性质系“划拨”的商品房,商品房产权登记按政府有关规定执行。合同签订后,原告付清房款,被告于2005年6月30日将商品房交付原告,原告向被告交纳办理房屋所有权证书和土地使用证书的相关费用。另查明,被告于2006年8月30日将该案所涉地块用地性质变更为“出让”。后被告代原告向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权证,原告所购买商品房的房屋所有权证于2007年5月23日办理完毕,国有土地使用证于2007年5月22日办理完毕。

该案涉及两个问题:

1.关于办证义务的认定问题

对此,在司法实践中主要有三种意见。一种意见认为,应当由出卖人承担办理商品房权属登记义务。持此观点的人主要依据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”的规定。第二种意见认为,出卖人应承担协办义务、买受人承担主办义务,如买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续,出卖人可以抗辩免责。持此观点的人主要依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”的规定。第三种意见认为不能简单地认定办证义务应为出卖人或是买受人单方承担,而应视案件具体情况分别予以认定,在买卖双方有约定的情况下,应遵循当事人意思自治原则,以买卖合同约定内容来分配买受人与出卖人的办证义务;在买卖双方无约定或约定不明的情况下,应以出卖人是否要求买受人向其交纳办理两证的费用或提交申请办证的资料,向权属登记部门申办权属证书的资料主要由哪一方持有,以及纠纷当地房屋权属登记部门关于权属登记流程规定等综合因素认定由出卖人还是买受人承担办理义务。本案中,原、被告对于办证义务约定为“按政府有关规定执行”,被告公司未举证证明告知过原告其只负有协助办证的义务,且办理权属证书所必需的相关资料大部分由被告公司持有,被告公司从未向原告提供过办理权属证书的相关资料,被告公司还向原告收取办征费用,故应认为由被告公司负有申清办证的义务。

2.关于“出卖人的原因”的认定与违约责任的归责

房地产作为不动产,权属证书是享有物权的合法凭证。经过登记的房地产权利受法律确认,由国家强制力予以保护,可以对抗权利人之外任何主体的侵害。在商品房买卖合同中即使出卖人交付的标的物,买受人实现了占有、使用甚至是收益的权利,便由于权属登记未确认为买受人完整的所有权。因此,最高法院《解释》第18条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当

承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。对《解释》第18条的正确理解与适用关键在于对“出卖人的原因”的理解与认定,并不是只要逾期办证就应由房地产开发企业承担违约责任,而是只有系由于“出卖人原因”导致逾期办证,才应由房地产开发企业承担违约责任。从商品房买卖合同的履行情况看,由于“出卖人的原因”导致逾期办证的情形主要有:出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所售商,锗房设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内,不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料,或者在买受人申请办理房屋所有权登记时,不能提供相关证明材料。现实生活中,除“出卖人原因”外导致逾期办证的原因主要还有:(1)第三人原因,主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作拖延、推诿、失职等因素;(2)不可抗力;(3)买受人原因,主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记,并备齐相关证明文件的情况下,因买受人自身原因无法办理,如,因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用,买受人往往因资金缺乏等原因而不申请办理或者迟延申请办理;也有的是买受人不能按时支付购房款,或没有按照规定交纳公共部

位维修基金,出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。综上,按照《解释》第18条的规定,只要出卖人在约定或者法定的期限内,向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件,并在买受人申请办理房屋所有权登记时,提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料,即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合问义务和法定义务。因第三人原因或者不可抗力导致的逾期办证,只要出卖人能够有证据证明,可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证,因申请办理房屋所有权证书是其剥民事权利的自行处分,不存在违约责任的承担问题。案例中,被告公司作为房地产开发企业,将取得性质为“划拨”的土地用于开发经营商品房,直至按政府要求补交土地出让金后才于2006年8月30口取得“出让”性质的=L地使用权,因为浚原因,无论原告还是被告均不可能在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书,而且被告公司未能举证证明系由于第三人原因或不可抗力导致逾期办证;此外,原告作为商品房购买人,在明知所购买商品房的土地系“划拨”取得的情况下还与被告签订购买商品房合同,其自身也存在一定过错,故应从衡平合同双方利益的立法本意出发,兼顾公平合理加以综合考虑,判决由被告公司承担相应违约责任。

三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,最高人民法院2003年4月28 日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若=F问题的解释》,对审理商品房买卖纠纷案件一些问题作出l『明确的规定,统一了执法思路和标准,但也遇到了《解释》的适用范围问题。

【案例】被告楚雄某建筑公司与被告某经纪公司签订销售代理合同,约定被告经纪公司代理销售被告建筑公司职工认购后空置的住房、车库、商铺。经被告经纪公司代理销售,2006年7月17日,原告左某在被告经纪公司售楼部与被告建筑公司签订集资建房购销合同,合同载明土地性质为划拨,购销类型为职工集资建房;关于产权登记约定:“房屋竣工后,乙方(原告)须向甲方(建筑公司)交清房款及办理产权登记的费用,提供相应证件,从房屋交付使用之日起一年内,由甲方代乙方办理土地证和房产证”。之后,原告交付购房定金及办证费,被告建筑公司2007年3月15 日将房屋交付原告,原告交清房款。被告建筑公司于2009年11月30 H办理取得该小区房屋所有权证,至今未代原告办理取得分户房屋所有权证。另查明,用以建设该小区的土地系被告建筑公司因拆迂取得的划拨性质土地;该小区共建盖房屋98套,其中被告建筑公司职工购买16套,其余均向社会出售;向社会出售的房屋的房屋所有权证及土地使用权证须按二手房交易形式补交土地出让金、交纳房产交易税等后才能办

理。现原告诉请要求被告履行代办“两证”义务并支付逾期办证违约金。

该案审理的关键在于正确理解《解释》的适用范围问题,即该案件是否应适用

《解释》认定被告是否违约及如何承担违约责任。我们的观点是,《解释》第l条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”这就是对《解释》适用范围的具体规定,据此规定理解,适用《解释》应符合两个条件:(一)房屋系房地产开发企业开发;(二)房屋面向社会公开销售。故对该案件,我们认为,被告建筑公司用拆迁安置用地建设职工集资房并将大部分房屋向社会出售,原告不是被告建筑公司的职工,不享有职工集资建房资格,其与被告建筑公司签订集资建房购销合同时,明知被告建筑公司并非房地产开发企业,对该合同的法律后果及职工集资房交易形式、办证手续、办证期间长短应有预见性;双方所交易的房屋并非普通意义上的商品房,其办理房屋所有权证、土地使用证的程序、手续当然亦不同于普通商品房办理的程序、手续,故原告要求适用最高人民法院《解释》中关于逾期办证违约及违约金计算标准的规定,由被告建筑公司支付逾期办证违约金的诉请无法律依据。我们还认为,被告建筑公司取得该小区四幢房屋所有权证后,就应按合同约定在合理期限内履行代为原告办理两证的义务,双方当事人应依照法律法规规定和房屋、土地登记管理部门的要求交纳各自应当承担的费用。遂判决驳回了原告方的诉讼请求。

值得注意的是,现实生活中,  一些企事业单位为规避行政法规和政府公文命令,采取所谓“委托代建”、“代理销售”等形式以房地产开发企业的名义建设房屋,就应注重审查是否符合《解释》的适用范围,应否依照《解释》规定确定合同权利义务、违约责任等;要准确把握“土地性质系出让”及“面向社会公开发售”两个关键点,如果买受人尽到了合理的注意义务,有理由相信该房屋为商品房,为保护交易安全,保护买受人的信赖利益,应认定该房屋买卖属于商品房买卖,应适用《解释》的相关规定。

四、逾期交房违约金的计算标准兼对《合同法》第114条的理解适用

在商品房买卖合同关系中,开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定质量的房屋,如果开发商不能按时交付房屋,或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋,则双方之间就会产生买方向开发商主张交房违约金的纠纷。

【案例】原告铎某等买受人与被告某房地产公司签订合同约定:原告购买被告开发的商品房,被告应:于2008年8月31目前将经建没单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告;被告如未按约定时间交房,自合同约定交房时问届满后的次日起至实际交房之日至30日内,被告按每天50元向原告支付违约金,合同继续履行,逾期30天后,被告按原告已付款的0.2%乘以逾期天数向买受人支付违约金,合同继续履行。后被告未如期交房至2009年3月8日才办理交房手续。现原告诉请判令被告支付逾期交房违约金,按每日0.2%标准计算。

审理该案的关键在于如何看待分析纠纷双方签订合同载明逾期交房违约金的计算标准为每日“0.2%”的问题。一种意见认为,合同法规定当事人之间可以约定违约金,且未规定上限,只要这种约定是双方当事人的合意,则就应按照双方的约定计算违约金,这样才能体现和尊重当事人的意思自治,同时也避免法官调整幅度时难以使当事人双方均满意而被误解偏袒一方的嫌疑。第二种意见则认为,纠纷发生地房地产市场上关于逾期交房违约金通常约定均是每日0.02%,但该案合同载明“0.2%”,且合同其他多处也出现合同手写填写错误的情况,故可以认定“0.2%”系开发商工作人员签订合同填写时出现笔误,且《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第2款规定:约定的违约会低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;最高人民法院《解释》第16条规定:当事人以约定的违约会过离为由消求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。故应对合同载明的逾期交房违约金进行合理调整。

我们同意第二种意见,但这又带来如何合理整的问题。对违约金约定过高的调整,有不同观点:第一种观点认为,所谓“适当减少”是指把约定违约金作为上限,并以此为标准向下小幅度调整;第二种观点认为,违约金的调整方法既要以弥补当事人损失为原则,又要体现一定的惩罚性,在确定违约金的给付数额时,要考虑双方当事人的利益均衡,兼顾公平原则。上述不同观点各有一定数量法官认同。对此我们认为.违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果,故作为合同责任之一的约定违约金,它首先是违约责任,而非侵权责任。违约责任的承担方式没定考虑的是双方利益的均衡,其目标是通过对各种违约救济的运用,以达到合同全部履行的应然状态,既要防止违约方吲违约而获得额外利益,又要补偿非违约方的实际损失。同时我们认为,还要防止非违约方因对方违约而获得巨额的合同外利益,这是我国现阶段国情的需要。我国现阶段市场主体的总体法律水平不是很高,人们对市场风险的认识不足,在鼓励交易自由和交易稳定的同时,还应有制度来约束人们的行为,以便法官判案有科学依据。实践中违约金过高的形成并不都体现当事人的合意,有的是为了表示订立合同的诚意,有的是急于达成合同,有的是轻信自己不会违约,有的是占绝对优势地位。就当事人约定的违约金,无沦是赔偿性违约金还是惩罚性违约金,都应当严格遵守,这是合f司严守原则(《合I司法》第8条第1款)的当然要求,但过分的合同自由,电会带来不适当的结果,会使违约金条款异化成为一方压榨另一方的工具,因而,对于违约金的数额,不应当完全放任,《合同法》第114条第2款正是这种

精神的体现。《合同法》第114条的规定并非认为漫天要价的约定违约金都是合法的。该条第l款规定当事人可以自由约定违约金,而接下来第2款规定违约金过分高于损失的可以请求适当减少则是对第l款的限制,从而确定了我国列约定违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点,承认违约金并非等于损失而是可以高于损失,但不得过分高于损失。该案作为商品房买卖合同纠纷案件,在认定违约金约定是否过高或过低时,还可适用特别法,即最高人民法院《解释》第16条的规定,以是否超过30%作为衡量标准。但《合同法》第114条的设计也具有一定的缺陷性,该缺陷就是“适当减少”在审判实践中难以操作,给法官判案带来较大困难,各地法院对此也进行了一些有益的探索,例如,上海市高院为进一步规范法官在违约金调整方面的自由裁量权,2009年12月9日出台了《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》,其中对认定违约金“过高”时的考量因素规定:法院依据《关于适用(中华人民共和国合同法)若于问题的解释(二)》第29条第1款判断违约金是否过高时,要避免简单采用固定比例的“一刀切”的认定方式,应当依照公平原则和诚实信用原则,根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合考量以下因素:(1)合同履行程度;(2)违约方的过错程度;(3)合同的预期利益;(4)当事人缔约地位的强弱;(5)是否适用格式合同或条款;(6)当事人是否已在I斥请中对违约金进行减让;(7)违约金计算基数;(8)法官根据

具体案件认为应当考量的其他因素;对实际损失无法计算时的调整标准,规定:守约方的实际损失无法确定的,法院认定违约金过高进行调整时,根据公平原则和诚实信用原则,在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上,可以参考不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。在审理商品房买卖合同纠纷案件中,我们应按照《商品房销售管理办法》第30条第1款“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”的规定,有约定的从其约定,如无约定,则按最高法院《解释》第17条来依法合理调整违约金标准。